如果真的要在餘杭開發房地產，魯遠對自己還是很有信心的。
先說經驗，魯遠好歹在這個行業拼搏半輩子了，經驗可以說十分豐富了。
資金也還OK，只要第一個項目不是太大，他都可以接受。
況且還有一個於鬆，他要是參與進來的話，資金這方面肯定是一點問題都沒有了。
至於眼光，魯遠相信自己的眼光。
從於鬆的公司就可以看出來，他的眼光十分的獨特，在眼光這一塊，於鬆也能提供很大的幫助。
這樣算來，資金、眼光和經驗都具備了，只剩下一個最大的問題，人脈。
於鬆口中的那個項嘉祥，可以完美的解決這個問題。
項嘉祥的具體家世，於鬆並不是很清楚，只知道一些大概的東西。
他父親是高官來的，母親開了一家上司公司。就這兩點來說，項嘉祥在餘杭的人脈，那是沒的說的。
如此一來，房地產最重要的四點都具備了，想要成就一番大事業，也不是不可能的事情了。
爲此，魯遠也是親自跑到餘杭，專門跟於鬆、項嘉祥見上一面。
三人坐下，於鬆把自己大致的想法說了一下。
魯遠過來餘杭之後，三個人共同成立一個公司，自己出錢，項嘉祥出人脈，魯遠來經營。
今年的目標很明確，那就是先開發一兩個住宅樓盤，等到公司完善之後，開始操盤商業地產。
魯遠說：“我在永安就是搞住宅樓盤的，這倒不是什麼難事。可是這個商業地產，我就不是很熟悉了。現在商業地產模式很單一，無非就是百貨大樓什麼的，沒有什麼前途。”
項嘉祥開口說道：“以我對你的瞭解，你說的商業地產恐怕沒有那麼簡單吧？”
於鬆點點頭，“遠哥說的那種模式我知道，在地皮上蓋一棟大樓，然後每層賣不一樣的東西，這樣的模式太無趣了。”
“難道你對商業地產，有什麼特殊的心得？”說到自己的專業，魯遠整個人精神了起來。
這要是一般人說的，魯遠肯定的嗤之以鼻。可是眼前這個年輕人，發生在他身上的奇蹟太多了。
於鬆給兩人倒了一杯茶，“我說的商業地產，具有兩個特點。
第一個就是消費一體化。這個就很簡單了，裡面不止有購物，還有餐飲和娛樂，甚至連寫字樓也可以加進去。
就比如說我們學校後面的那條街，有各種餐飲店，百貨大樓也有幾棟，還有各種娛樂場所，酒吧、KTV等等。
不過它們都是獨立的，沒有統一規劃。如果這些全部由我們公司來規劃，把它們結合到一起，這樣就能釋放出巨大的消費能力。”
“還有一特點呢？”魯遠聽完眼睛直髮光，這種商業模式聞所未聞啊！
項嘉祥不是很懂房地產，不過很多東西都是相通的。就好像一個公司有很多個部門，在同一個人的領導之下，效率會大大的提升。
反之，每個部門獨自爲政的話，損失的就是效率和效益。
“商業地產還有一個很特殊的地方，那就是地標性。”於鬆繼續說道。
“地標性？”說話的是項嘉祥，“地標按我的理解，那就是跟旅遊景點一樣吧？”
於鬆點點頭，“沒錯，就是這樣理解。就好像你說起燕京，會想起王府井；說起金陵，你就會想起秦淮河。
只要前期把消費一體化這個概率推廣出去，讓這個城市裡的人有一個潛意識，每當他們想到消費的時候，第一個想到就是這裡。
這樣一來，人們會把到這裡消費視作一種時尚，到那個時候，這個項目的地標性就形成了。”
聽完於鬆的話，項嘉祥頻頻點頭，看樣子於鬆早有準備啊！
不過魯遠臉色卻凝重了起來，“不可否認，你說的前景很誘人，可是這種項目比住宅樓盤大太多了，你有把握能做好它？”
於鬆一臉無所謂，“只要它做好了，我就有把握它肯定能賺錢。至於怎麼做好，那就是遠哥你的事情了，畢竟我跟嘉祥都不懂房地產的事情。”
“你這甩手掌櫃當的。”魯遠無奈的笑道。
項嘉祥說：“遠哥，你跟我們講一下房地產是如何操作的。”
於鬆說了這麼多，徹底把項嘉祥的好奇心勾起來了。
最關鍵的是，房地產確實是一個很能賺錢的項目，現在有機會進軍這個行業，項嘉祥也不想錯過。
魯遠整理了一下思路，“第一步，自然是拿地。這也是投資商需要拿出的最大一筆資金，大概佔整個項目的10%到20%。”
“這麼低？”於鬆驚訝的問道。
“沒錯，”魯遠點點頭，“畢竟只要你拿到了地，其他的錢可以找銀行借。
我告訴你們，只要投資方跟政府關係好，拿地的錢，有時候都能欠着。”
“這樣銀行會接受抵押地皮借錢嗎？”於鬆問道。
項嘉祥微微一笑，看樣子於鬆沒跟銀行打過交道。
魯遠笑着說道：“你想太多了，銀行只要看到了地，他就會批錢。
有了這筆錢，就可以直接開工了。等到樓蓋到一半，可以抵押，可以預售，這又是一筆錢。
有了這兩筆錢，投資商根本不用投入太多，就可以支撐到樓開盤了。”
於鬆和項嘉祥聽的是目瞪口呆，“這根本就是空手套白狼啊！”
魯遠笑着擺擺手，“話不能這麼說，其實另一句話更加適合房地產，那就是借雞生蛋。”
於鬆一下就反應過來了，“地皮就是雞，這隻雞還是在政府手裡。只要你能把雞弄到手，銀行就會出錢幫你把雞養大，到時候就能下蛋賺錢了。”
“雞能下多少蛋，就看開發商的本事了。借雞生蛋能賺錢，雞飛蛋打的人也不是少數。”魯遠說道。
項嘉祥說：“我承認，於鬆說的商業地產很吸引人，可我覺得還是先試試水，練練手。”
“這是當然，房地產的成本這麼高，我現在可沒有這麼多的錢。”於鬆笑着說道。
別看於鬆身價數億，可那都是虛擬資產，他真正能賺錢的產業不多。
第一個就是網吧，在普通人看來，於鬆的網吧一天能賺一萬，日積月累下來，這是一筆很大的財富。
可相對於鬆做的事情而言，網吧賺的錢，就有點杯水車薪的意思了。
工作室也是同一個性質，養家足夠了，放到房地產裡連個水花都翻不起來。
不過公司的前期工作還需要時間，於鬆有足夠的時間去籌備資金。
農場版本的更新，讓微信的用戶接近了千萬，這已經有跟企鵝一戰的資本了。
微信的增值服務一直在穩定上升，每天的流水最少在百萬左右。
等到農場的道具商城上線，它的流水就更爲恐怖了，於鬆猜想每天的流水也在百萬左右。
有了這兩個下金蛋的母雞，資金方面於鬆是一點擔心都沒有。
今年先投資一個住宅樓盤，三個人磨合一下，看公司的前景如何。
如果真的真賺錢，明年就可以開始商業地產的項目了，說不定自己可以取代萬達廣場。
於鬆和魯遠輕鬆的打動了項嘉祥，三個人稍微商量了一下公司的規劃。
魯遠在永安的泰豐國際，經過半輩子的打拼，已經有了一級房地產開發資質。
有了這個總公司的殼子，在餘杭接房地產項目就會簡單很多。
魯遠的意思是在餘杭註冊一個泰豐的分公司，方便在餘杭承接項目。
一般公司最主要的是股份分配問題，不過到了三人這裡，就十分的簡單了。
魯遠負責經營以及開發的所有流程，佔股40%，於鬆和項嘉祥每人30%。
不過項嘉祥入股是以政府信息和人脈爲主，資金他只出10%，剩下90%的資金，都是於鬆和魯遠來解決。
也就是說按照佔股比重，魯遠需要出62%，於鬆負責剩下的38%。
三個人也商量了一下近期規劃，第一件事情就是註冊公司，這件事情魯遠會派人去辦。
魯遠需要開始對餘杭的房地產進行調查，瞭解一下房價和樓盤等情況。
於鬆和項嘉祥負責找地皮，看有沒有合適開發的項目。
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這些都需要時間，等這些信息瞭解的差不多了，三個人一起制定一個執行方案。
一旦前期工作做完，剩下的事情就全是魯遠的了。
事情聊的差不多了，三個人開始點菜吃飯了。
席間項嘉祥問道：“遠哥準備在餘杭待多久？時間夠的話，我可要盡一下地主之誼了。”
“謝謝兄弟美意了，我明天要趕回永安。”魯遠婉拒了。
於鬆詫異的問道：“這麼急？”
魯遠點點頭，“你不要忘了，我們可剛合夥搞了個樓盤，大把事等着我呢！”
於鬆這纔想起來，自己的資金還沒給魯遠，看樣子明天要去公司一趟，儘快把這事給完結了。
項嘉祥微微頷首，“我跟於鬆對房地產不是很熟悉，以後可就要辛苦遠哥了。”
“多大的事，”魯遠笑道，“我好歹在這行幹了半輩子了，早就習慣了。”
“那就辛苦遠哥了，以後要在兩地往返跑了。”於鬆說道。
魯遠說：“應該的，我們三個人分工不同，肯定是要做好自己分內的事情，公司才能發展。”
項嘉祥笑道：“說到這個，我聽說於鬆不怎麼管自己的公司，到時候你可不能當甩手掌櫃啊！”
“哈哈，我公司的發展已經規劃好了，我在不在都會按照既定的路線走下來，並不需要我多關心。”於鬆說。